工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會會長：廉租房信托今年有望試點
來源：www.beiwo888.cn 時間：2006-03-01
“以廉租房信托為切入點，啟動一個全新的房地產(chǎn)金融平臺。近日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在接受記者專訪時，這樣表述商會正在力促的廉租房信托體系的意義。65歲的聶梅生語速極快、眼神敏銳。她向記者透露，銀監(jiān)會已經(jīng)把商會起草的提案上報至國務院，“今年應該會有試點。
記者：商會提出建立“廉租房信托提案的原因是什么？
聶梅生：我國房地產(chǎn)市場在實現(xiàn)快速增長的同時，也存在結構性矛盾日益顯現(xiàn)、蘊含潛在金融風險、增量市場與存量市場發(fā)展不均衡等問題。商會投融資中心經(jīng)過對房地產(chǎn)行業(yè)的深入調(diào)研，基于我國政策法規(guī)配套環(huán)境和金融創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)展，撰寫了“發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，建立廉租房體系，防范房地產(chǎn)金融風險的報告和政協(xié)提案，旨在為統(tǒng)籌解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題及房地產(chǎn)金融風險提供參考。
記者：具體設想怎樣？
聶梅生：去年兩會時，商會提出了關于建設廉租房基金的提案，具體內(nèi)容是目前廉租房存在兩個問題：一個是政策缺位，一個是資金缺位。政策缺位應該由政府解決，但資金缺位確實是一個大問題，于是我們想啟動廉租房基金。REITS是在物業(yè)持有的情況下形成的，如果你全部賣完了就不可能形成REITS，而REITS一般都是在高端啟動，啟動以后經(jīng)營然后再把它變成一種公眾的金融產(chǎn)品。我們考慮廉租房就是一種不賣的情況，持有廉租房的是政府背景的機構，如果能夠在廉租房上形成一些基金，再打包比如原來支持廉租房的社保、土地出讓金等等，幾方面排一下，廉租房的基金有可能形成一種類似于國債性質(zhì)的投資項目。由于有政府背景的保
證，大家購買的會比較多。同時對金融穩(wěn)定也有好處的。
記者：具體講講對金融穩(wěn)定的作用？
聶梅生：房地產(chǎn)開發(fā)投資依靠銀行貸款作為主要資金來源，隱含了一定的金融風險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開發(fā)項目的市場吸納周期超過建設周期、房地產(chǎn)價格大幅度下滑的情況將導致貸款風險迅速上升。另一方面，個人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購房者斷供、收入情況變化或者房產(chǎn)價格下跌，銀行便難免出現(xiàn)壞賬。
廉租房基金對低端房地產(chǎn)的穩(wěn)定尤其具有意義，現(xiàn)在房產(chǎn)市場低端不穩(wěn)定，高端、中端提供的是夠的，缺位的是中低的，最缺位的是廉租房，連經(jīng)濟適用房都買不起的只能租房，不能把所有的住房需求都弄到市場上去解決，政策公共產(chǎn)品應該包括廉租。穩(wěn)定低端意義非常大。今年房地產(chǎn)市場重心往下移，去年我們的提案今年如果能夠取得一個試點就很好。
記者：目前進展如何？
聶梅生：去年得到了銀監(jiān)會的重視，同時我們也和一些信托投資公司，比如聯(lián)華、中誠等聯(lián)系，銀監(jiān)會也組織在天津做了一個調(diào)研報告。目前銀監(jiān)會已經(jīng)將我們的提案上報至國務院。
我們希望在兩會之前能有試點，然后就試點寫一個提案。目前，河北省建設廳正在和商會聯(lián)系，在省內(nèi)找到試點，我們選擇的標準是廉租房需求大，同時又有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。
記者：錢具體由誰出、比例怎么分配？
聶梅生：目前還沒有具體方案，正在與央行、銀監(jiān)會商量。
記者：商會是否也想借此啟動一個新的金融工具，通過這個把房地產(chǎn)信托搞起來？
聶梅生：對。我個人認為REITS目前在高端啟動，在中國存在金融障礙。因為我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是低端缺位，高端不缺位，如果圈一大筆錢支持高端房地產(chǎn)市場，這是不是和中國目前宏觀調(diào)控指導思想有悖？如果高端市場要圈錢，可以不用REITS，政府層面可能也不會首先批這個。而在低端解決過程中把REITS內(nèi)涵、機制、運作規(guī)律建立起來，這個工具將來還可以向高端發(fā)展，中國得首先有REITS。
記者：從資本市場融資是要有回報的，廉租房信托可以滿足投資者的投資需要嗎？
聶梅生：我們不認為它缺少回報。因為廉租房它有政府基金的介入，而在高端政府是不可能支持你蓋一個五星級的酒店的，風險大回報也大。而廉租房這部分政府是會投入的，因為它本來就有廉租房的這部分錢，把這部分錢整合起來，再加上一部分投資，以及原來經(jīng)濟適用房補磚頭部分，以及土地出讓金，幾部分一抬的話，RE－ITS的回報率不會太高，但一定高于銀行存款，像國債就是這樣。
記者：國外投資者有沒有感興趣的？
聶梅生：國外也很感興趣，國外有很多公益型基金，比如說養(yǎng)老基金它不要求多高回報，它要求有政府背景、有穩(wěn)定回報、有保障，3％、4％的回報率就可以了。我們也在和他們接觸，他們說愿意啊，將來能給我一個3．5％的回報都干，因為他們在那邊不要賠不要下降就行了。而不是說買一個物業(yè)最后形成爛尾樓最后賣不出去，RE－ITS打包還上不了市呢。
(xintuo摘自《中華工商時報》)